서대문구의회

서울특별시 서대문구 구의회 재정건설위원회 
위원장 서호성님, 부위원장 주이삭님, 위원 박경희님,  
위원 이경선님, 위원 김양희님, 위원 강민하님, 위원 홍정희님 귀중  

홍제재정비촉진지구 홍은1재정비촉진구역 지정 및 촉진계획에 대한 의견서 

1. 홍은1구역은 주용도가 주거/판매 등 용적율 500%이하
    홍제2구역은 주용도가 주거지역인데 용적율 700%이하로 형평성 결여

2. 기부체납면적 : 기존 900㎡에서 1,400㎡ 확장되어 사업성 저하됨

3. 전체 세대수 414세대 중 153세대인 37% 임대주택으로 전 세대 중   
    임대 세대수 과다함

4. 84.9㎡ 분양 주택 예상 분양가 7.95억으로 과도하게 높음
    현재 진행중인 인근 지역의 지역주택 조합의 동일평형대 분양가 6.9억
    수준이고 일반 분양가 8억 수준인데 공공재개발인 본 사업장의 
    분양가 너무 높아 입주민들의 부담 가중 및 미 분양 예상

5. 분양가가 높게 책정되었음에도 종전토지 등 예상 평가금액 대비 추청 
   비례율이 90%이하로 현재 소유자들의 부담률이 너무 높아 사업추진이
   불가한 수준

6. 전정부에서 아파트 가격 급등으로인한 규제 강화 중 예외적인 규제완화를  
    적용하여 서민의 주택 보급을 강화한다는 취지로 공공 재개발을 추진하였음
    그러나 현재 경기 침체등으로 아파트 가격이 급락하는 상황에서
    민간 개발에 대해서도 규제를 완화하여 주택건설을 촉진하는 바
    과거와 같이 공공재개발을 추진할 이유가 사라짐
   ※ 투기과열,투기지역 해제로 분양가 상한제 폐지, 9억초과 중도금 대출
      제한 폐지, 35층 층수 제한 폐지 등

7. 지역주민들의 협의하에 추진되는 가로주택 정비사업등을 통해 주택공급
   을 할 수 있고 민간 개발로도 충분히 사업성을 확보할 수 있고 더 좋은
   지역 개발 및 지역 발전을 도모할 수 있는 바 굳이 공공재개발을 추진할
   필요성 없음 

8. 공공재개발 추진으로 사업성이 저하되고 지역 주민들이 높은 분양가를
    감당하지 못하게 되고 영세 임차상인들은 결국 지역에서 퇴출될 수 밖에
    없는 과거의 개발 악습을 또 다시 재연하는 것은 절대 안됨 
    공공재개발시 인센티브도 현재는 유명무실화되었고 추가 건설된 세대의 
    50%이상을 공공임대와 분양을 위해 내 놓아야하는 것은 오랜기간 살아온
    지역주민 토지 소유자에게 일방적인 불이익을 감수하라는 것임

9. 우리지역은 2016.7.28. 촉진구역에서 해제되었으나 자체 개발 허가에
    어려움이 있었고 좀 더 좋은 조건에서 개발을 원했으나 공공재개발추진
    으로 전체 세대수 414세대 중 153세대인 37%가 소형 임대주택으로 
    오히려 지역주민들의 이익과는 반대되는 방향으로 개발이 추진되고 있음 

10. 현재 84.9㎡ 분양 주택 예상 분양가 7.95억으로 일반분양가 9억이상으로
     과도하게 높게 책정됨 최근 진행중인 인근 지역의 지역주택 조합의 동일
     평형대 분양가 6.5억수준이고 일반 분양가 8억 수준인데 공공재개발인
     본 사업장의 분양가 너무 높아 입주민들의 부담 가중 및 미 분양 예상
     결국 이에 대한 손해는 현재 토지 및 주택소유자에게 전가될 것임

11. 분양가가 높게 책정되었음에도 종전토지 등 예상 평가금액 대비 추청 
       비례율이 90%이하로 현재 소유자들의 부담률이 너무 높아 사업추진이
       불가한 수준 (민간재개발의 경우도 비례율 105%이상이 기본임)

 → 현재 공공재개발을 추진할 하등의 이유가 없음에도 지역의 토건 세력가 신흥 투기세력이
      합작하여 과거부터 오랜기간 동안 거주한 원주민들에게 일방적 불이익을 주는 현 개발 
      방식은 폐지하여야 함 현재 개발을 추진하는 명목으로 경비등을 지원하는 것은 결국 토지 소유자
      에게 불이익을 주는 것으로 즉각 중단하고 새로운 개발 방식을 추진하여야함