서대문구의회

서대문구 구의회 재정건설위원회 위원장 서호성님, 부위원장 주이삭님, 위원 박경희님, 위원 이경선님, 위원 김양회님, 위원 강민하님, 위원 홍정희님 귀중

1. 공공재개발의 문제점
   1) 신정부에서 경기 침체 등으로 아파트 가격이 급락하는 상황에서 민간 
      개발에 대해서도 투기과열, 투기지역 해제로 분양가 상한제 폐지, 
      9억초과 중도금 대출 제한 폐지, 35층 층수 제한 폐지 등등 
      공법상 규제들을 완화하여 주택건설을 촉진하고 있으므로 
      더 이상 공공재개발을 추진할 이유가 없습니다.
   2) 전체 세대수 414세대 중 153세대인 37%가 소형 임대주택이며, 
      단지 중앙을 관통하는 주변지역민의 공용보도를 만드는 등 당 지구
      지역 주민들의 이익과는 반대되는 방향으로 개발이 추진되고 
      있습니다.
   3) 공공재개발이 이점을 상실한 현재의 상황에서는 민간재개발로
      충분히 사업성을 확보할 수 있고, 재개발 및 지역 발전을 도모할 수 
      있기에 공공재개발을 추진할 이유가 없습니다.
   4) SH가 준비위원회에 매월 지급하고 있는 경비가 토지소유자 등에 전가
      되지 않도록 더 이상의 지급을 즉시 중지해야 합니다.

   위와 같은 이유로 법률적 측면에서 이미 그 당위성을 상실한 공공재개발을 정리하고 
   민간재개발로 전환해야 합니다.

2. 경제침체와 부동산 경기 등 경제적 문제점 
   1) 경기침체와 이자율 상승에 따른 부동산 경기의 장기적 하락이 향후
      3~5년간 지속될 것으로 예상되고 있습니다.
   2) 인플레이션에 의한 건축기자재비 및 관련 서비스 비용 상승에 따른 
      건축비 증가로 건설경기가 더욱 악화될 것입니다
   3) 부동산 경기 악화에 의한 부동산 기업의 경영 악화가 예상됩니다.
      만약 무리하게 진행할 경우, 지난날 동부건설이 추진하던 당 지구의
      사업에서 동부건설의 경영악화로 철수함에 따라 지금까지 사업이 
      제대로 추진하지 못하게 되었던 그 전철을 다시 경험하게 될 것입니다. 
   4) 정부가 공시지가 하락을 발표함에 따라 종전토지 등의 예상평가금이
      하향 조정될 것입니다.
   5) 아파트 완공 시 미분양에 따른 조합원의 추가 분담금 발생 가능성이 
      예상됩니다.
   
   위와 같은 이유들로 경제적 관점에서 현재는 부동산 사업을 추진할 
   동력이 상실되었다는 것을 인식해야 합니다. 따라서 사업의 무리한
   추진에 따른 현재 소유자들에게 예상되는 재산상 불이익을 사전에 막기 
   위해 사업의 추진을 경기 회복 시점까지 연기해야 합니다.

3. 홍은1재정비촉진지구의 사업성 문제점
   1) 공시지가 하락 예고에 따른 종전토지 등의 예상평가금의 하락으로 
      향후 추정비례율은 더 낮아 질 것 입니다.
   2) 현재도 민간재개발의 평균 비례율인 105%에도 못미치는 평균이하로   
      약 90% 수준의 추정비례율로 사업성이 전혀 없습니다.
   3) 추정비례율을 높여 보이도록 과도한 추정분양가(현재 84.9㎡ 조합원 
      주택 예상분양가 7.95억원 / 일반 예상분양가 9억이상으로 과도하게 
      높게 책정함)를 책정하는 등 조삼모사식 기법으로 현재 소유자를
      기만하고 있습니다. 그럴 경우 주변 아파트 시세에 비해 가격이
      현저히 높으므로 미분양 사태가 발생할 것입니다.
   4) 홍제 및 홍은지역의 개발호재들인 홍제천 재정비사업, 유진상가 및
      인왕시장 재개발사업, 강북선 전철사업 등이 가시화되어 지가 상승이
      다시 일어날 시점과 병행하여 추진해야 할 것입니다.

   위와 같은 당 사업의 문제점들로 현재는 사업성이 전혀 없으므로,
   이러한 문제점들이 해결될 때 까지 당 사업을 보류하고 재검토해서
   민간재개발사업으로 보완해야 합니다.

   따라서, 현재까지 노출된 사업상 여러 문제점들을 고려하여
   1. 공공재개발을 민간재개발로 전환해야 하며,
   2. 경기침체 기간을 반영하여 경기 회복 시점까지 당 사업을 연기해야 하며,
   3. 사업성과 비례율 등이 개선될 수 있도록 사업 전반을 재검토해야 합니다.

   이러한 저희의 의견이 구의회 의견청취 과정에서 적극 반영되기를 촉구힙니다.